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  • Adv. Sergio dos Santos

Os condomínios podem vedar locação de imóveis pelo Airbnb?


I - INTRODUÇÃO:

Com o advento da tecnologia o impacto nas relações comerciais e pessoais é inevitável. Há pouco tempo muito se discutia o surgimento do aplicativo do Uber, questionando o impacto que causaria nos taxistas, as questões tributárias, trabalhistas e previdenciárias da considerada "nova modalidade de trabalho".

A contemporaneidade permanentemente irá nos trazer algo singular, diferente, diverso do que estamos acostumados e, em razão disso, a necessidade do ordenamento jurídico acompanhar esses avanços tecnológicos é incontroversa.

O Airbnb não é totalmente recente, entretanto, os questionamentos e a ausência de legislação específica acaba por gerar inúmeras dúvidas em nossa sociedade. Uma das questões mais recorrentes diz respeito a possibilidade de os condomínios proibirem que os proprietários aluguem seu imóvel na modalidade que o Airbnb oferece.

Resta imperioso informar que há quem diga que a negativa é legal e há quem diga que é ilegal. Diante disso, este artigo tem o condão não exaustivo de apresentar de forma clara estas questões, com o fim de contribuir para com seu conhecimento jurídico.

II - O QUE É AIRBNB?

Airbnb é um serviço online comunitário para as pessoas anunciarem, descobrirem e reservarem acomodações e meios de hospedagem. De acordo com o site, Airbnb começou em 2008, quando dois designers que tinham um espaço sobrando hospedaram três viajantes que procuravam um lugar para ficar.

Nesta via, Airbnb nada mais é que uma plataforma onde o proprietário pode dispor de seu imóvel para locação, ao todo ou em partes, para fins comerciais de hospedagem.

III - DA POSSIBILIDADE LEGAL DO CONDOMÍNIO VEDAR A LOCAÇÃO PELO AIRBNB:

Em razão da inexistência de legislação específica sobre o tema, muito se discute se o condomínio age de forma legal, ou seja, de acordo com a legislação ao deixar de permitir que o proprietário do imóvel realize locação do bem por meio do Airbnb.

Importante informar que há dois entendimentos, há aqueles que entendem que é legal a vedação e aqueles de defendem a ilegalidade da negativa. Em um primeiro momento, iremos abordar a legalidade da negativa.

Pois bem. Para os defensores da possibilidade do condomínio impedir o compartilhamento de imóveis por meio destas plataformas, a prática é considerada ilegal, pois trata-se de hospedagem e não de locação.

Melhor dizendo, segundo os defensores desta teoria a locação por meio do Airbnb não teria respaldo junto a lei de locações, se enquadrando, desta forma, à Lei 11.771/2008 que regulamenta a Política Nacional de Turismo.

Em defesa, mencionam o artigo 21 da supramencionada lei que diz: "consideram-se prestadores de serviços turísticos, para os fins desta Lei, as sociedades empresárias, sociedades simples, os empresários individuais e os serviços sociais autônomos que prestem serviços turísticos remunerados e que exerçam as seguintes atividades econômicas relacionadas à cadeia produtiva do turismo:

(...)

I - meios de hospedagem;

(...)”

Afirma que, de acordo com à Lei 11.771/2008, “meios de hospedagem” nada mais que é que estabelecimentos destinados a prestação de serviços voluntários ofertados com frequência e para uso exclusivo do hospede, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança diária. Veja o disposto na referida lei:

Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de freqüência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.

Diante disso, segundo os integrantes da corrente que sustenta a ilegalidade do compartilhamento de imóveis em prédios residenciais por meio do Airbnb, essa seria uma atividade econômica que se enquadra na definição de meios de hospedagem, e não uma simples locação.

Vale mencionar que existem jurisprudências julgando procedente ações em face dos condomínios diante da inexistências de vedação legal da prática de locação por temporada na convenção de condomínio. Este foi o caso, inclusive, de uma ação judicial julgada pela Juíza de Direito Ana Paula Amaro da Silveira, da 4ª vara Cível de Florianópolis/SC.

A autora ajuizou a ação sustentando "ter sido notificada pelo síndico de que, conforme supostas regras do condomínio, somente seria permitida a locação do imóvel por períodos superiores a 90 dias. A alegação foi de que aluguéis por tempo inferior caracterizariam hospedagem, o que poderia gerar multa condominial"

Em sua defesa, o condomínio relatou que "a moradora desvirtuava a finalidade residencial do prédio com sua atividade comercial, ao argumento de não se tratar de atividade de locação, nem mesmo por temporada. Acrescentou ainda que a situação traz como consequência a vulnerabilidade aos demais condôminos".

Na sentença, a Magistrada destacou que em virtude na inexistência de cláusula expressa que impeça a locação dos apartamentos na modalidade temporária, ou mesmo que preveja sanção para casos dessa natureza, resta proibido que o condomínio de aplique qualquer penalidade ou sanção à moradora pelas locações temporárias.

Ante todo exposto, é evidente que segundo esta corrente doutrinária é sim possível a vedação por parte do condomínio em não permitir a locação por meio do Airbnb, entretanto, deve-se tomar diversas precauções, entre elas, prever na convenção a impossibilidade.

IV - DA ILEGALIDADE DA VEDAÇÃO DA LOCAÇÃO PELO CONDOMÍNIO:

Para os defensores desta corrente é ilegal a vedação do condomínio por o3 (três) motivos. Sendo eles:

a) Primeiro porque o Código Civil em seu artigo 1.228, dispõe que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver a coisa do poder de quem injustamente a possua ou detenha (art. 1.228).

b) Segundo porque de acordo com a mesma legislação os condôminos tem direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (art. 1.335, I).

c) Terceiro porque a disponibilização do imóvel por meio da plataforma do Airbnb está amparada pelo Lei de Locações, mais especificamente, na figura na "locação por temporada", ou seja "aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel” (art. 48).

Importante mencionar que em que pese o terceiro fundamento ser um tanto quanto convincente, temos que lembrar que a locação por temporada para ser assim configurada o prazo não poderá ser superior a 90 dias, conforme disposto na parte final do artigo supramencionado.

V - CONCLUSÃO:

Diante de todo o exposto, tem-se a existência de duas correntes doutrinárias acerca do tema. Uma delas defendo a negativa dos condomínios em proibirem a locação por meio do Airbnb e outra assegurando a ilegalidade da proibição.

Em meu consentimento, a segunda corrente se mostra mais coaduna com a legislação brasileira, tendo em vista o disposto nos artigos 1.228 e 1.335, I, ambos do Código Civil e art. 48 da Lei de Locações.

Além do mais, em que pese os argumentos de que o aumento do fluxo de pessoas ditas "desconhecidas/estranhas" no condomínio gera insegurança não merece prosperar, haja vista que este preocupação é abstrata, não podendo substituir o direito de propriedade das unidades autônomas.

Acrescento, a vida em condomínio inclui riscos, envolvendo, inclusive, os próprios condôminos, eis que não se conhece, em sua grande maioria, cada pessoa que vive no mesmo edifício. Por óbvio, qualquer pessoa pode causar danos a terceiros, seja ela locatária ou proprietária. A solução seria a readequação das instalações do edifício para maior controle e não a proibição total de plataformas que simplesmente facilitam o contato entre locadores e locatários.

Todavia, defendo que caso haja vedação expressa junto a convenção de condomínio, a impossibilidade torna-se legal, tendo em vista o interesse da maioria dos condôminos.

Referências normativas:

Advogado Sérgio dos Santos

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